Cách kê khai & tính thuế cho thuê tài sản

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động cho thuê tài sản, như cho thuê nhà, là một loại thuế bắt buộc áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản hoặc tài sản khác. Việc kê khai và nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản cần tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro về thuế. Kế toán Dego cung cấp hướng dẫn chi tiết, cập nhật năm 2025, về cách tính thuế, cách kê khai thuế TNCN từ cho thuê tài sản, kèm theo ví dụ minh họa về cho thuê nhà, dựa trên Luật Quản lý thuế 2019, Luật Thuế TNCN 2007, và các văn bản hướng dẫn như Thông tư 92/2015/TT-BTC và Thông tư 111/2013/TT-BTC. Nội dung được trình bày chuyên sâu, tập trung vào thông tin chuyên môn để hỗ trợ cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế hiệu quả.

I. Khái niệm về thuế TNCN từ cho thuê tài sản

Thuế TNCN từ cho thuê tài sản là khoản thuế mà cá nhân phải nộp khi có thu nhập từ việc cho thuê tài sản, bao gồm bất động sản (nhà ở, đất đai) hoặc động sản (ô tô, máy móc), theo Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007. Thuế này được áp dụng đối với thu nhập từ hợp đồng cho thuê hợp pháp, bất kể cá nhân là cư trú hay không cư trú tại Việt Nam.

Mục đích của thuế TNCN từ cho thuê tài sản là đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước và quản lý minh bạch các giao dịch cho thuê. Theo khoản 2 Điều 14 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN từ cho thuê tài sản có thể được tính theo phương pháp khoán (thuế suất 10% trên doanh thu) hoặc phương pháp kê khai (dựa trên thu nhập chịu thuế).

II. Đối tượng chịu thuế TNCN từ cho thuê tài sản

Theo Điều 2 và Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007, các đối tượng chịu thuế TNCN từ cho thuê tài sản bao gồm:

1. Cá nhân cư trú và không cư trú

Cá nhân cư trú: Người có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam hoặc có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong năm dương lịch, chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê tài sản phát sinh trong và ngoài Việt Nam.
Cá nhân không cư trú: Người không đáp ứng điều kiện cư trú, chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê tài sản phát sinh tại Việt Nam.

2. Các loại tài sản cho thuê chịu thuế

Bất động sản: nhà ở, căn hộ, đất đai, cửa hàng, nhà xưởng.
Động sản: ô tô, xe máy, tàu thuyền, máy móc, thiết bị.
Quyền sử dụng tài sản: quyền sử dụng đất, quyền thuê mặt bằng (nếu chuyển nhượng hợp đồng thuê).

3. Trường hợp miễn thuế

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BTC, một số trường hợp được miễn thuế TNCN từ cho thuê tài sản:

Doanh thu từ cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm (tương đương 8,33 triệu đồng/tháng), áp dụng cho tổng doanh thu từ tất cả hợp đồng cho thuê tài sản của cá nhân trong năm.
Thu nhập từ cho thuê tài sản giữa các thành viên gia đình (vợ chồng, cha mẹ, con cái) nhưng phải chứng minh được mối quan hệ qua giấy tờ hợp pháp.

4. Điều kiện áp dụng

Có hợp đồng cho thuê tài sản hợp pháp (bằng văn bản, có chữ ký của các bên).
Doanh thu từ cho thuê tài sản được xác định dựa trên hợp đồng thuê, bao gồm tiền thuê và các khoản thu nhập liên quan (như phí bảo trì, phí dịch vụ nếu bên cho thuê thu).

III. Cách tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản

Thuế TNCN từ cho thuê tài sản có thể được tính theo hai phương pháp: phương pháp khoán hoặc phương pháp kê khai, theo khoản 2 Điều 14 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Dưới đây là chi tiết từng phương pháp:

1. Phương pháp khoán

Áp dụng: Phù hợp với cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản không quá lớn, không muốn thực hiện kế toán phức tạp.
Công thức tính thuế:
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu chịu thuế × Thuế suất 10%.
- Doanh thu chịu thuế = Tổng doanh thu từ cho thuê tài sản (trừ trường hợp miễn thuế dưới 100 triệu đồng/năm).
Thuế suất: 10% (bao gồm 5% thuế TNCN và 5% thuế VAT theo phương pháp khoán).
Lưu ý: Không được khấu trừ chi phí (như chi phí sửa chữa, bảo trì tài sản).

2. Phương pháp kê khai

Áp dụng: Dành cho cá nhân có doanh thu lớn, muốn khấu trừ chi phí để giảm thu nhập chịu thuế, hoặc cá nhân cư trú đăng ký phương pháp này.
Công thức tính thuế:
- Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập chịu thuế × Thuế suất lũy tiến từng phần.
- Thu nhập chịu thuế = Doanh thu – Chi phí hợp lý – Các khoản giảm trừ (nếu có).
- Thuế suất lũy tiến từng phần theo biểu thuế TNCN (từ 5% đến 35%, theo Phụ lục I Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Chi phí hợp lý: Bao gồm chi phí khấu hao tài sản, chi phí sửa chữa, bảo trì, phí quản lý, và các chi phí khác có chứng từ hợp lệ.
Lưu ý: Cá nhân phải lập sổ sách kế toán, lưu trữ chứng từ chi phí, và xuất hóa đơn VAT nếu có yêu cầu.

3. Miễn giảm thuế

Doanh thu từ cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm được miễn thuế TNCN và VAT, theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
Cá nhân có thể được giảm thuế theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước, như trong giai đoạn thiên tai hoặc dịch bệnh, theo Nghị định 92/2021/NĐ-CP.

4. Ví dụ minh họa (cho thuê nhà)

Tình huống: Bà Lan cho thuê một căn nhà ở TP.HCM với giá 15 triệu đồng/tháng, hợp đồng thuê 1 năm (tổng doanh thu: 15 triệu × 12 = 180 triệu đồng). Bà Lan chọn phương pháp khoán.
Tính thuế:
- Doanh thu chịu thuế = 180 triệu đồng (vì vượt 100 triệu đồng/năm).
- Thuế TNCN phải nộp = 180 triệu × 5% = 9 triệu đồng.
- Thuế VAT phải nộp = 180 triệu × 5% = 9 triệu đồng.
- Tổng thuế phải nộp = 9 triệu + 9 triệu = 18 triệu đồng.
Ghi chú: Nếu doanh thu chỉ 90 triệu đồng/năm (7,5 triệu đồng/tháng), bà Lan sẽ được miễn thuế TNCN và VAT.

IV. Thủ tục kê khai thuế TNCN từ cho thuê tài sản

Thủ tục kê khai thuế TNCN từ cho thuê tài sản được thực hiện tại cơ quan thuế quản lý nơi cá nhân cư trú hoặc nơi có tài sản cho thuê, theo Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Dưới đây là các bước chi tiết:

1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ kê khai thuế TNCN bao gồm:

Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 01-1/TS ban hành kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC), ghi rõ thông tin cá nhân, hợp đồng cho thuê, doanh thu, và số thuế phải nộp.
Bản sao hợp đồng cho thuê tài sản (có chữ ký của các bên, không bắt buộc công chứng).
Bản sao CMND/CCCD/Hộ chiếu của người nộp thuế.
Thông báo đăng ký phương pháp tính thuế (nếu chọn phương pháp kê khai, theo Mẫu 01-ĐK-PP ban hành kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Chứng từ chi phí hợp lý (nếu áp dụng phương pháp kê khai, như hóa đơn sửa chữa, bảo trì tài sản).
Giấy ủy quyền (nếu người nộp hồ sơ không phải là người cho thuê).

2. Nộp hồ sơ

Nơi nộp:
- Nếu cá nhân cư trú: Nộp tại Chi cục Thuế nơi cá nhân có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú.
- Nếu cá nhân không cư trú: Nộp tại Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.
Hình thức nộp:
- Trực tiếp tại cơ quan thuế.
- Qua dịch vụ bưu chính.
- Trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế (etax.gov.vn), sử dụng chữ ký số hoặc tài khoản giao dịch thuế điện tử.

3. Xử lý hồ sơ

Cơ quan thuế tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ trong vòng 3-5 ngày làm việc.
Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế cấp Thông báo nộp thuế (Mẫu 01-2/TB-ĐK), nêu rõ số thuế phải nộp và thời hạn nộp.
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan thuế yêu cầu bổ sung trong vòng 10 ngày.

4. Nộp thuế

Thời hạn nộp thuế:
- Theo quý: Trước ngày 30 của tháng đầu quý tiếp theo (30/4, 30/7, 30/10, 30/1).
- Theo năm: Trước ngày 31/12 nếu doanh thu ổn định và cá nhân đăng ký nộp thuế theo năm.
Hình thức nộp:
- Nộp trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng được ủy nhiệm.
- Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile.
Sau khi nộp thuế, cá nhân nhận Biên lai nộp thuế để lưu giữ.

5. Ví dụ về kê khai (cho thuê nhà)

Tình huống: Bà Lan (trong ví dụ trên) kê khai thuế TNCN cho hợp đồng thuê nhà 180 triệu đồng/năm, chọn phương pháp khoán.
Hồ sơ:
- Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 01-1/TS) ghi doanh thu 180 triệu đồng, thuế TNCN 9 triệu đồng, thuế VAT 9 triệu đồng.
- Bản sao hợp đồng thuê nhà.
- Bản sao CCCD của bà Lan.
Nộp hồ sơ: Bà Lan nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi bà có hộ khẩu thường trú (quận 1, TP.HCM).
Nộp thuế: Bà Lan nộp 18 triệu đồng trước ngày 30/4 cho quý 1, hoặc theo thỏa thuận nộp cả năm trước 31/12.

V. Quy trình nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản

Quy trình nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản bao gồm các bước sau:

1. Ký hợp đồng cho thuê

Hợp đồng cho thuê phải được lập bằng văn bản, có chữ ký của các bên, nêu rõ giá thuê và thời hạn thuê.

2. Đăng ký phương pháp tính thuế

Cá nhân thông báo với cơ quan thuế về phương pháp tính thuế (khoán hoặc kê khai) khi bắt đầu hoạt động cho thuê.

3. Kê khai thuế

Cá nhân kê khai thuế TNCN tại cơ quan thuế, sử dụng Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 01-1/TS).

4. Nhận thông báo thuế

Cơ quan thuế cấp thông báo nộp thuế, nêu rõ số thuế phải nộp và thời hạn nộp.

5. Nộp thuế

Cá nhân nộp thuế tại Kho bạc Nhà nước, ngân hàng, hoặc qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế theo thời hạn quy định.

6. Lưu giữ chứng từ

Cá nhân lưu giữ biên lai nộp thuế, hợp đồng cho thuê, và các chứng từ liên quan trong thời hạn 5 năm, theo Điều 42 Luật Quản lý thuế 2019.

VI. Ưu điểm và hạn chế của thuế TNCN từ cho thuê tài sản

1. Ưu điểm

Đơn giản với phương pháp khoán: Thuế suất cố định 10% giúp dễ tính toán và kê khai, đặc biệt với cá nhân có doanh thu thấp.
Miễn thuế dưới 100 triệu đồng/năm: Hỗ trợ cá nhân có thu nhập nhỏ từ hoạt động cho thuê.
Linh hoạt phương pháp tính thuế: Cá nhân có thể chọn phương pháp khoán hoặc kê khai tùy theo quy mô hoạt động.

2. Hạn chế

Không khấu trừ chi phí trong phương pháp khoán: Có thể dẫn đến nộp thuế cao hơn nếu chi phí bảo trì, sửa chữa tài sản lớn.
Thủ tục hành chính: Yêu cầu kê khai định kỳ và lưu trữ chứng từ có thể gây bất tiện nếu không quen với quy trình thuế.
Phụ thuộc vào hợp đồng: Doanh thu chịu thuế dựa trên hợp đồng, nếu khai thấp có thể bị truy thu và phạt.

VII. Lưu ý khi kê khai thuế TNCN từ cho thuê tài sản

1. Kê khai doanh thu chính xác

Doanh thu cần phản ánh đúng giá trị hợp đồng thuê. Khai thấp có thể dẫn đến truy thu thuế và phạt hành chính từ 1-3 lần số thuế trốn, theo Điều 142 Luật Quản lý thuế 2019.

2. Nộp thuế đúng hạn

Trễ hạn nộp thuế sẽ bị tính tiền chậm nộp với lãi suất 0,03%/ngày, theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019.

3. Kiểm tra điều kiện miễn thuế

Cá nhân cần xác minh doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm hoặc quan hệ gia đình để được miễn thuế, kèm theo giấy tờ chứng minh nếu cần.

4. Lưu giữ chứng từ

Lưu giữ hợp đồng cho thuê, biên lai nộp thuế, và các chứng từ liên quan (như hóa đơn chi phí nếu áp dụng phương pháp kê khai) để đối chiếu khi cơ quan thuế kiểm tra.

5. Sử dụng dịch vụ trực tuyến

Khuyến khích nộp hồ sơ và thuế trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế để tiết kiệm thời gian và đảm bảo giao dịch được ghi nhận chính xác.

6. Đăng ký phương pháp tính thuế sớm

Cá nhân cần thông báo phương pháp tính thuế (khoán hoặc kê khai) ngay khi bắt đầu hoạt động cho thuê để tránh bị áp dụng phương pháp không phù hợp.

VIII. Thắc mắc thường gặp về thuế TNCN từ cho thuê tài sản

1. Ai chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản?

Người cho thuê tài sản (bên sở hữu tài sản) chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN, trừ trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên thuê nộp thay, theo khoản 2 Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC.

2. Có cần công chứng hợp đồng cho thuê nhà để kê khai thuế không?

Không bắt buộc công chứng hợp đồng cho thuê nhà để kê khai thuế, nhưng hợp đồng phải có chữ ký của các bên và nêu rõ giá thuê, thời hạn thuê để làm cơ sở tính thuế.

3. Có thể nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản theo tháng không?

Không, thuế TNCN từ cho thuê tài sản được nộp theo quý (trước ngày 30 của tháng đầu quý tiếp theo) hoặc theo năm (trước ngày 31/12), tùy theo đăng ký với cơ quan thuế.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Làm thế nào để xác minh doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm để được miễn thuế?
Cá nhân cần lưu giữ hợp đồng cho thuê và các chứng từ liên quan (như biên lai thu tiền thuê) để chứng minh doanh thu khi cơ quan thuế yêu cầu.

Có thể thay đổi phương pháp tính thuế giữa khoán và kê khai không?
Có, cá nhân có thể thay đổi phương pháp tính thuế bằng cách nộp thông báo thay đổi (Mẫu 01-ĐK-PP) trước ngày 31/12 của năm trước, theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Nếu bên thuê nộp thuế thay, cần làm gì để hợp pháp?
Bên thuê cần ghi rõ thông tin nộp thuế thay trong tờ khai thuế TNCN (Mẫu 01-1/TS) và cung cấp giấy ủy quyền từ bên cho thuê, đồng thời lưu giữ biên lai nộp thuế để đối chiếu.

Kết luận

Kê khai và nộp thuế TNCN từ cho thuê tài sản, như cho thuê nhà, là nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân có thu nhập từ hoạt động này, giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của giao dịch. Việc nắm rõ cách tính thuế, thủ tục kê khai, và các lưu ý liên quan giúp cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế hiệu quả, tránh rủi ro phạt hành chính. Quy trình kê khai và nộp thuế năm 2025 được đơn giản hóa nhờ ứng dụng công nghệ, như nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế, tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế.

Xem nhiều hơn tại Kế toán Dego