Giải phóng mặt bằng là một loại thu nhập phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, hoặc đô thị hóa. Việc xác định thu nhập này có phải chịu thuế hay không phụ thuộc vào bản chất của khoản đền bù và các quy định pháp luật hiện hành. Kế toán Dego hướng dẫn chi tiết về nghĩa vụ thuế liên quan đến thu nhập từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng năm 2025, dựa trên Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Thông tư 111/2013/TT-BTC, và các văn bản pháp luật liên quan.
I. Quy định về thuế đối với thu nhập từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng
Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng được phân loại như sau:
1. Thu nhập miễn thuế
Các khoản thu nhập sau từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng không phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
- Tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật:
- Tiền bồi thường về đất, tài sản trên đất (nhà ở, công trình, cây cối) theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Tiền hỗ trợ di dời, tái định cư, ổn định đời sống, sản xuất.
- Tiền bồi thường thiệt hại về tài sản (mất mùa, cây trồng, vật nuôi) do giải phóng mặt bằng.
- Tiền bồi thường hợp đồng bảo hiểm (nếu có liên quan đến tài sản bị thu hồi).
- Tiền hỗ trợ khác theo chính sách của Nhà nước, như hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm.
2. Thu nhập chịu thuế
Các khoản thu nhập sau từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng phải chịu thuế TNCN:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Nếu khoản đền bù bao gồm tiền chênh lệch từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất vượt trên giá trị bồi thường theo quy định, phần chênh lệch này chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản (2% trên giá trị chuyển nhượng, theo Điều 12 Nghị định 65/2013/NĐ-CP).
- Thu nhập từ kinh doanh: Nếu cá nhân sử dụng tiền đền bù để kinh doanh (ví dụ, cho thuê đất tái định cư), phần thu nhập từ hoạt động kinh doanh chịu thuế TNCN theo phương pháp khoán (5% thuế GTGT + 5% thuế TNCN) hoặc phương pháp kê khai.
Lưu ý:
- Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc cá nhân có thu nhập chịu thuế khác hay không.
- Nếu cá nhân nhận đền bù bằng đất tái định cư và sau đó chuyển nhượng đất tái định cư, khoản thu nhập từ chuyển nhượng đất tái định cư chịu thuế TNCN 2%.
II. Công thức tính thuế TNCN từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng
1. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng × 2%
- Giá trị chuyển nhượng: Là số tiền nhận được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất, bao gồm cả phần chênh lệch so với giá trị bồi thường theo quy định.
- Thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc cá nhân có thu nhập chịu thuế khác hay không.
2. Đối với thu nhập từ kinh doanh (nếu có)
Tổng thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế × 10% (5% thuế GTGT + 5% thuế TNCN)
- Doanh thu tính thuế: Là số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh (ví dụ, cho thuê đất tái định cư) từ 10 triệu đồng/tháng trở lên.
- Nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, miễn thuế GTGT và TNCN.
III. Thủ tục khai thuế khi có thu nhập chịu thuế từ tiền đền bù
1. Chuẩn bị hồ sơ khai thuế
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản (mẫu 11/KK-TNCN, ban hành kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc quyết định bồi thường (bản sao) từ cơ quan có thẩm quyền.
- Chứng từ thanh toán: Biên lai nhận tiền đền bù hoặc chuyển khoản.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Sổ đỏ, sổ hồng (bản sao).
- CMND/CCCD của cá nhân nhận đền bù.
2. Kê khai thuế
- Đối với chuyển nhượng bất động sản:
- Cá nhân nộp tờ khai thuế TNCN tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản bị thu hồi hoặc nơi có đất tái định cư.
- Thời hạn nộp: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhận quyết định bồi thường có phần thu nhập chịu thuế.
- Nếu tổ chức trả tiền đền bù (chủ đầu tư dự án) khấu trừ thuế, tổ chức sẽ nộp thay tại cơ quan thuế quản lý mình.
- Đối với thu nhập từ kinh doanh:
- Kê khai theo phương pháp khoán (mẫu 01/THUE-TTS) hoặc phương pháp kê khai (mẫu 01/CNKD) nếu cá nhân đăng ký kinh doanh.
- Nộp tại Chi cục Thuế nơi cá nhân cư trú hoặc nơi có tài sản kinh doanh.
Cách kê khai:
- Sử dụng phần mềm HTKK (phiên bản 5.0.6, năm 2025) để lập tờ khai.
- Điền thông tin: Mã số thuế, doanh thu chịu thuế, số thuế TNCN (2% hoặc 5%).
- Kết xuất file XML và nộp qua https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc eTax Mobile.
3. Nộp thuế
- Nơi nộp:
- Tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc nơi cá nhân cư trú.
- Nếu tổ chức trả tiền đền bù khấu trừ thuế, tổ chức nộp tại cơ quan thuế quản lý mình.
- Thời hạn nộp:
- Đối với chuyển nhượng bất động sản: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng/nhận quyết định bồi thường.
- Đối với thu nhập kinh doanh: Hàng tháng (trước ngày 20 tháng sau) hoặc hàng quý (trước ngày 30 tháng đầu tiên quý sau).
- Hình thức nộp:
- Qua https://thuedientu.gdt.gov.vn với chữ ký số/VNeID.
- Qua eTax Mobile (cho cá nhân).
- Trực tiếp tại Kho bạc hoặc ngân hàng.
IV. Ví dụ cụ thể
1. Tiền đền bù đất nông nghiệp (miễn thuế)
- Ông Nguyễn Văn A nhận 1 tỷ đồng tiền đền bù đất nông nghiệp và 100 triệu đồng hỗ trợ tái định cư từ dự án giải phóng mặt bằng vào tháng 3/2025.
- Kết luận: Cả 1 tỷ đồng (bồi thường đất) và 100 triệu đồng (hỗ trợ tái định cư) đều miễn thuế TNCN theo Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
- Thủ tục: Ông A không cần kê khai hoặc nộp thuế.
2. Tiền đền bù có phần chuyển nhượng (chịu thuế)
- Bà Trần Thị B nhận 1,5 tỷ đồng tiền đền bù đất ở từ dự án, trong đó 1,2 tỷ đồng là bồi thường theo giá Nhà nước, 300 triệu đồng là khoản chênh lệch từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do thỏa thuận với chủ đầu tư).
- Thu nhập chịu thuế: 300 triệu đồng (chênh lệch chuyển nhượng).
- Thuế TNCN: 300.000.000 × 2% = 6.000.000 VND.
- Thủ tục:
- Bà B lập tờ khai mẫu 11/KK-TNCN trên phần mềm HTKK.
- Nộp tờ khai tại Chi cục Thuế nơi có đất trước ngày 10/4/2025 (10 ngày sau nhận quyết định bồi thường).
- Nộp 6.000.000 VND qua https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc Kho bạc.
3. Thu nhập từ cho thuê đất tái định cư
- Ông Lê Văn C nhận đất tái định cư và cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng từ tháng 4/2025.
- Doanh thu tính thuế: 12.000.000 VND/tháng.
- Thuế GTGT: 12.000.000 × 5% = 600.000 VND.
- Thuế TNCN: 12.000.000 × 5% = 600.000 VND.
- Tổng thuế: 600.000 + 600.000 = 1.200.000 VND/tháng.
- Thủ tục:
- Bên thuê (nếu là tổ chức) khấu trừ và nộp thuế thay, lập tờ khai mẫu 01/THUE-TTS, nộp trước ngày 20/5/2025.
- Nếu ông C tự kê khai, nộp tờ khai tại Chi cục Thuế nơi có đất tái định cư.
V. Lưu ý quan trọng
- Xác định đúng thu nhập chịu thuế:
- Phân biệt rõ khoản đền bù miễn thuế (bồi thường đất, hỗ trợ tái định cư) và khoản chịu thuế (chênh lệch chuyển nhượng, thu nhập kinh doanh).
- Kiểm tra quyết định bồi thường để xác định các khoản thu nhập.
- Lưu trữ chứng từ:
- Lưu giữ quyết định bồi thường, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, và tờ khai thuế trong 10 năm theo Luật Kế toán 2015.
- Kê khai điện tử:
- Từ năm 2025, khuyến khích sử dụng https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc eTax Mobile để kê khai và nộp thuế, với chữ ký số (tổ chức) hoặc VNeID (cá nhân).
- Chậm nộp thuế:
- Phạt 0,03% mỗi ngày trên số tiền thuế chậm nộp (theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019).
- Sau 90 ngày, có thể bị cưỡng chế (trích tài khoản, phong tỏa tài sản).
- Hỗ trợ từ cơ quan thuế:
- Liên hệ tổng đài 19006192 hoặc email [email protected] để được tư vấn.
- Nếu cá nhân chưa có mã số thuế, liên hệ cơ quan thuế để đăng ký.
Những câu hỏi thường gặp
1. Tất cả tiền đền bù giải phóng mặt bằng đều miễn thuế TNCN?
Không, chỉ các khoản bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đền bù đất, tài sản, tái định cư) được miễn thuế TNCN. Phần chênh lệch từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ kinh doanh (như cho thuê đất tái định cư) phải chịu thuế.
2. Ai chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản?
- Nếu chủ đầu tư dự án trả tiền đền bù và khấu trừ thuế, họ sẽ nộp thuế thay cá nhân tại cơ quan thuế quản lý.
- Nếu cá nhân tự chuyển nhượng, cá nhân phải nộp tờ khai và thuế tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản.
3. Có cần hóa đơn khi nhận tiền đền bù?
Không, tiền đền bù giải phóng mặt bằng thường không yêu cầu hóa đơn. Tuy nhiên, nếu cá nhân cần hóa đơn cho khoản thu nhập chịu thuế (như chuyển nhượng), liên hệ cơ quan thuế để cấp hóa đơn lẻ.
Kết luận
Thu nhập từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng miễn thuế TNCN đối với các khoản bồi thường đất, tài sản, hoặc hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, khoản chênh lệch từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu thuế TNCN 2%, và thu nhập từ kinh doanh (như cho thuê đất tái định cư) chịu thuế GTGT và TNCN 10% (phương pháp khoán). Cá nhân hoặc tổ chức cần kê khai, nộp thuế đúng hạn qua https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc tại cơ quan thuế, đồng thời lưu trữ chứng từ đầy đủ. Nếu cần hỗ trợ, liên hệ tổng đài 19006192 hoặc cơ quan thuế địa phương.
Xem nhiều hơn tại website kế toán Dego
