Khai thuế tài sản của cá nhân (như nhà, đất, xe, máy móc) là hoạt động phổ biến, nhưng tổ chức hoặc cá nhân thuê tài sản phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế GTGT và TNCN thay cho cá nhân cho thuê, trừ một số trường hợp ngoại lệ. Kế toán Dego hướng dẫn chi tiết thủ tục khai thuế, cách tính thuế, và các lưu ý khi thuê tài sản của cá nhân, đảm bảo tính chuyên môn và rõ ràng để hỗ trợ doanh nghiệp/cá nhân thực hiện đúng quy định.
I. Quy định chung về khai thuế khi thuê tài sản của cá nhân
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Thông tư 40/2021/TT-BTC, khi tổ chức hoặc cá nhân thuê tài sản của cá nhân, nghĩa vụ khai thuế được quy định như sau:
- Trách nhiệm khai thuế:
- Tổ chức, cá nhân thuê tài sản (doanh nghiệp, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh) có trách nhiệm khấu trừ, kê khai và nộp thuế GTGT, TNCN thay cho cá nhân cho thuê nếu hợp đồng thuê tài sản có giá trị từ 10 triệu đồng/tháng trở lên (tổng tiền thuê chưa bao gồm thuế GTGT).
- Nếu cá nhân cho thuê tài sản không kinh doanh, tổ chức/cá nhân thuê phải khấu trừ thuế theo phương pháp khoán 10% (5% thuế GTGT + 5% thuế TNCN) trên doanh thu.
- Trường hợp không phải khai thuế:
- Hợp đồng thuê tài sản dưới 10 triệu đồng/tháng (tổng doanh thu trong năm dưới 100 triệu đồng).
- Cá nhân cho thuê tài sản tự kê khai và nộp thuế (theo phương pháp khoán hoặc đăng ký kinh doanh).
- Hợp đồng thuê tài sản của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội không nhằm mục đích kinh doanh.
- Loại thuế phải nộp:
- Thuế GTGT: 5% trên doanh thu (theo phương pháp khoán).
- Thuế TNCN: 5% trên doanh thu (theo phương pháp khoán).
- Tổng thuế khấu trừ: 10% doanh thu (chưa bao gồm thuế GTGT).
II. Công thức tính thuế khi thuê tài sản của cá nhân
Công thức tính thuế theo phương pháp khoán:
Tổng thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế × 10%
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế: Là tổng số tiền thuê tài sản (chưa bao gồm thuế GTGT) từ 10 triệu đồng/tháng trở lên.
- Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế × 5%.
- Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế × 5%.
Lưu ý:
- Doanh thu tính thuế không phụ thuộc vào việc cá nhân có hóa đơn hay không.
- Thuế GTGT khấu trừ được ghi nhận là chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), nhưng thuế TNCN khấu trừ không được trừ.
III. Thủ tục khai thuế khi thuê tài sản của cá nhân
1. Chuẩn bị hồ sơ khai thuế
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế GTGT và TNCN (mẫu 01/THUE-TTS, ban hành kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- Hợp đồng thuê tài sản (bản sao, có chữ ký của hai bên).
- Chứng từ khấu trừ thuế:
- Biên lai thu thuế (nếu nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).
- Chứng từ thanh toán tiền thuê tài sản (chuyển khoản hoặc tiền mặt, kèm phiếu chi).
- Bảng kê chi tiết doanh thu (nếu thuê nhiều tài sản từ nhiều cá nhân).
2. Kê khai thuế
- Đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ:
- Kê khai thuế GTGT và TNCN thay cho cá nhân cho thuê trên tờ khai thuế GTGT hàng tháng/quý (mẫu 01/GTGT) và tờ khai thuế TNCN (mẫu 01/THUE-TTS).
- Ghi rõ doanh thu thuê tài sản, số thuế GTGT (5%), và TNCN (5%) khấu trừ.
- Đối với doanh nghiệp/hộ kinh doanh áp dụng phương pháp trực tiếp:
- Kê khai trên tờ khai thuế theo mẫu 01/THUE-TTS, nộp cùng kỳ kê khai thuế GTGT trực tiếp.
Cách kê khai:
- Sử dụng phần mềm HTKK (Hỗ trợ Kê khai) phiên bản mới nhất (5.0.6, năm 2025) để lập tờ khai.
- Điền thông tin:
- Mã số thuế của tổ chức/cá nhân thuê.
- Thông tin cá nhân cho thuê (họ tên, MST nếu có, số CCCD/CMND).
- Doanh thu tính thuế, số thuế GTGT, TNCN khấu trừ.
- Kết xuất file XML và nộp qua https://thuedientu.gdt.gov.vn.
3. Nộp tờ khai và thuế
- Nơi nộp:
- Nộp tại Cục Thuế/Chi cục Thuế quản lý tổ chức/cá nhân thuê tài sản (không phải nơi cá nhân cho thuê cư trú).
- Nếu cá nhân cho thuê tự kê khai, họ nộp tại cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê.
- Thời hạn nộp:
- Hàng tháng: Trước ngày 20 của tháng tiếp theo kỳ tính thuế.
- Hàng quý: Trước ngày 30 của tháng đầu tiên quý sau (áp dụng cho doanh nghiệp kê khai thuế GTGT theo quý).
- Hình thức nộp:
- Qua Cổng thông tin điện tử Tổng cục Thuế (https://thuedientu.gdt.gov.vn) với chữ ký số.
- Qua ứng dụng eTax Mobile (cho cá nhân hoặc hộ kinh doanh nhỏ).
- Trực tiếp tại cơ quan thuế (nếu không sử dụng phương thức điện tử).
4. Cấp chứng từ khấu trừ thuế
- Sau khi nộp thuế, tổ chức/cá nhân thuê cấp chứng từ khấu trừ thuế TNCN (mẫu 08/CK-TNCN) cho cá nhân cho thuê tài sản để làm cơ sở xác nhận nghĩa vụ thuế.
- Nếu cá nhân cho thuê yêu cầu cấp hóa đơn, tổ chức/cá nhân thuê liên hệ cơ quan thuế để cấp hóa đơn lẻ.
IV. Ví dụ cụ thể
1. Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân
- Công ty A thuê nhà của ông Nguyễn Văn B để làm văn phòng, tiền thuê 15 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm thuế GTGT), hợp đồng ký ngày 1/1/2025.
- Doanh thu tính thuế: 15.000.000 VND.
- Thuế GTGT: 15.000.000 × 5% = 750.000 VND.
- Thuế TNCN: 15.000.000 × 5% = 750.000 VND.
- Tổng thuế phải nộp: 750.000 + 750.000 = 1.500.000 VND.
- Thủ tục:
- Công ty A lập tờ khai mẫu 01/THUE-TTS trên phần mềm HTKK, ghi số thuế GTGT và TNCN khấu trừ.
- Nộp tờ khai qua https://thuedientu.gdt.gov.vn trước ngày 20/2/2025.
- Nộp 1.500.000 VND vào ngân sách qua ngân hàng hoặc Kho bạc.
- Cấp chứng từ khấu trừ thuế TNCN (mẫu 08/CK-TNCN) cho ông B.
2. Hộ kinh doanh thuê đất của cá nhân
- Hộ kinh doanh C thuê đất của bà Trần Thị D để làm kho bãi, tiền thuê 12 triệu đồng/tháng, hợp đồng ký từ 1/3/2025.
- Doanh thu tính thuế: 12.000.000 VND.
- Thuế GTGT: 12.000.000 × 5% = 600.000 VND.
- Thuế TNCN: 12.000.000 × 5% = 600.000 VND.
- Tổng thuế phải nộp: 600.000 + 600.000 = 1.200.000 VND.
- Thủ tục:
- Hộ C lập tờ khai mẫu 01/THUE-TTS, nộp qua eTax Mobile hoặc trực tiếp tại Chi cục Thuế trước ngày 20/4/2025.
- Nộp 1.200.000 VND vào ngân sách.
- Cấp chứng từ khấu trừ thuế TNCN cho bà D.
V. Lưu ý quan trọng khi khai thuế khi thuê tài sản của cá nhân
- Xác định đúng doanh thu tính thuế:
- Doanh thu tính thuế là tổng tiền thuê (chưa bao gồm thuế GTGT), bao gồm cả chi phí phát sinh (điện, nước) nếu hợp đồng quy định tổ chức/cá nhân thuê chi trả.
- Hạch toán chi phí:
- Thuế GTGT khấu trừ (5%) được ghi nhận là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
- Thuế TNCN khấu trừ (5%) được hạch toán vào tài khoản 3335 – Thuế TNCN and không được trừ khi tính thuế TNDN.
- Lưu trữ chứng từ:
- Lưu trữ hợp đồng thuê, biên lai thu thuế, chứng từ thanh toán, và chứng từ khấu trừ thuế TNCN trong 10 năm theo Luật Kế toán 2015.
- Kê khai điện tử:
- Từ năm 2025, khuyến khích sử dụng https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc eTax Mobile để kê khai và nộp thuế, sử dụng chữ ký số (doanh nghiệp) hoặc VNeID (cá nhân).
- Xử lý trường hợp chậm nộp thuế:
- Nếu chậm nộp, bị phạt 0,03% mỗi ngày trên số tiền thuế chậm nộp (theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019).
- Sau 90 ngày, cơ quan thuế có thể cưỡng chế (trích tài khoản ngân hàng, phong tỏa tài sản).
- Hỗ trợ từ cơ quan thuế:
- Liên hệ tổng đài 19006192 hoặc email [email protected] nếu gặp khó khăn trong kê khai/nộp thuế.
- Cá nhân cho thuê tài sản có thể yêu cầu cơ quan thuế cấp mã số thuế cá nhân nếu chưa có.
Những câu hỏi thường gặp
1. Nếu tiền thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, có phải khai thuế không?
Không, nếu tổng doanh thu từ thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm (tương đương dưới 10 triệu đồng/tháng), tổ chức/cá nhân thuê không phải khấu trừ và nộp thuế GTGT, TNCN thay cho cá nhân cho thuê, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
2. Cá nhân cho thuê tài sản có cần tự kê khai thuế không?
Nếu tổ chức/cá nhân thuê đã khấu trừ và nộp thuế thay (10% doanh thu), cá nhân cho thuê không cần tự kê khai. Tuy nhiên, nếu cá nhân tự kinh doanh hoặc muốn áp dụng phương pháp kê khai, họ phải tự nộp tờ khai tại cơ quan thuế nơi có tài sản.
3. Làm gì nếu cá nhân cho thuê không cung cấp MST hoặc CCCD?
Tổ chức/cá nhân thuê vẫn phải khấu trừ và nộp thuế, ghi thông tin cá nhân cho thuê (họ tên, địa chỉ) trên tờ khai. Nếu cần cấp MST, liên hệ cơ quan thuế để hỗ trợ cá nhân đăng ký MST.
VII. Kết luận
Thủ tục khai thuế khi thuê tài sản của cá nhân yêu cầu tổ chức/cá nhân thuê khấu trừ, kê khai, và nộp thuế GTGT (5%) và TNCN (5%) theo phương pháp khoán nếu doanh thu từ 10 triệu đồng/tháng trở lên. Quy trình bao gồm lập tờ khai, nộp thuế qua kênh điện tử (https://thuedientu.gdt.gov.vn hoặc eTax Mobile), và cấp chứng từ khấu trừ cho cá nhân cho thuê. Việc sử dụng phần mềm HTKK, lưu trữ chứng từ đầy đủ, và tuân thủ thời hạn nộp thuế giúp tránh phạt chậm nộp và các rủi ro pháp lý. Nếu cần hỗ trợ, liên hệ cơ quan thuế quản lý hoặc tổng đài 19006192.
Xem nhiều hơn tại website Kế toán Dego
